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楼花贷款白皮书:原来申请有这么多讲究

楼花贷款白皮书:原来申请有这么多讲究


楼花是指尚未开工或建筑完工的房地产物业, 开发商拿出设计图给购房者认购, 因为一般楼花的建房时间多为3-5年, 购买者只是付一少部分的押金或者首付金就可以拿到房产合约,普遍只需要支付15%-20%的房价合同即可,至交房时根据贷款情况再支付10%。

以较小的投入实现安居之梦, 这些都是楼花的好处; 公寓楼花的抵押贷款如何申请?什么时候开始贷款审批流程? 需要注意些什么, 现在就来看看吧。


楼花贷款白皮书:原来申请有这么多讲究


1
楼花贷款预批

贷款预批是一项非常安全的措施, 有助于限制过度加杠杆买家的投机性投资, 还可以确保买家顺利过户。如果一栋公寓楼的80%单元都已售出或已获得施工款项,或者即将交付入住,那么开发商可能放松贷款限制条款。一般来说,开发商会要求客户购买楼花之后30-90天之内提供贷款预批证明。然而,在10天的“冷静期”当中, 申请贷款预批更能保障买家的利益。如果发现自己的贷款有问题,可以无条件地退掉这个楼花, 拿回定金。

很多发展商的买卖合同中, 还有一个关于贷款预审批(Mortgage Pre Approval)的条款: 在合同签订后的30天(或60天), 买家要向发展商提供令发展商满意的贷款预审批文件(Mortgage Pre Approval)。如果10天的冷静期过了, 30天内, 买家拿不到贷款的预审批, 那怎么办?那你就违约了,发展商可以按违约来处理。

要注意房贷预批不能保证可以贷到款。通常来说, 房贷预批最长有效期为90-120天。期间, 相关条款需要重新协商。




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2
 影响贷款审批的因素


信用: 优秀的信用分数一般在700分以上。一旦低于680分,就很难从五大银行贷款了; 但是也在B级贷款机构(B类银行)贷款。


“负债-收入比率”:是指负债与收入之间的比值,即:负债占收入的百分比。举个例子,如果你每月赚1万美元,但是要偿还1千美元的助学贷款和2千美元的房贷,那么你的“负债-收入比率”为30%。


每家银行各不相同。通常来说, 如果你的“负债-收入比率”超过40%, 那么你就很难贷到款了, 有些银行会将租金收入的50%纳入总收入与负债还款相比较。这样一来, 贷款门槛就更低了。

因此, 贷款预批与公寓最终过户前, 找到合适的租客会十分有利。




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3
自雇人士或收入记录不足


显然, 自雇人士因其非稳定收入而导致获得房屋贷款相对要难一些。因此, 银行的标准做法是汇总前两年的Notice of Assessments(NOA), 并将其平均值视为年度收入。


然而, 如果你最近才开始创业, 这就会产生很多问题, 毕竟银行不会使用当前年份的收入数据。此外, 如果你没有维持目前收入水平很长时间, 银行也不会将你目前的收入视为稳定收入来源。



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4
楼花的房贷何时开始还款?


从“final closing date”而非“occupancy date”起开始偿还房贷。大致上,“occupancy date”会在“final closing date”前3-6个月入住。“final closing”是指公寓大楼正式在政府部门登记, 买家收到公寓正式所有权。



从“occupancy date””起到“final closing date”,你将向开发商支付“入住费(occupany fees)” 。最终过户之日,你将收到公寓所有权; 此时, 就需要还房贷了。




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5
银行会针对迷你公寓发放贷款吗


迷你公寓是指居住面积低于500平方英尺的小型公寓。大多数studio以及部分1 bedroom(1居室)公寓都属于迷你公寓。一般而言,加拿大五大银行不喜欢为低于500平方英尺的房产发放贷款。


这种情况会随着时间推移发生变化。随着市场不断增值,350-450平方英尺的公寓购买门槛较低,因此对首次购房者或投资者的吸引力会日益增强。目前来看,银行可能会要求买家支付高于20%的首付。




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6
可以利用公寓的净值投资更多公寓吗?


当然可以。相比refinance, home equity line of credit(HELOC)可以随用随还, 不产生利息, 更有灵活度。


如果买家购买一套价值40万的公寓楼花, 首付20%; 到交接时, 其估值为50万, 那么, 你可以获得基于房屋资本增值10万的信用额度。




◆ ◆ ◆  ◆ 


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始发于微信公众号: 多伦多妈妈部落

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