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在线急问:已经背了房贷,还想再贷款怎么办?


每到贷款续约的期限,还款人都会收到贷款银行的通知,要求进行Renew(续约)。由于17-19年利率不停上涨,不少人纷纷表示利率比上一个term(贷款期)要涨了不少。


同时,也有贷款人想把房子Refinance(重新贷款),套现出来进行投资。


一般来说, 续约要考虑: 

  • 对原贷款机构的产品和服务是否满意; 

  • 目前的家庭财务状况是否允许提高月供款, 从而加速还款; 

  • 是否需要改变付款频率或者在贷款到期时大比例提前还款; 

  • 是否打算重组家庭债务增加按揭, 用于偿还信用卡负债、房屋装修或其他家庭开支; 

  • 是否需要申请房屋净值信用额度, 以备不时之需或投资。


那么,在现有贷款合同结束之前,你知道该怎么选择吗?

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Renew

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2018年1月的加拿大出台新规,所有贷款买房的人都要通过所谓的 “压力测试”; 想买房的人很头疼,但是几年前买了房的人也高兴不起来了,如果你是需要续签(renew)贷款的话,也有可能需要通过压力测试才能贷款。


续约的具体内容包括: 利率 (Interest Rate), 贷款期 (Amortization), 有效期 (Term), 还款频率 (payment frequency)。

 

续约时贷款人的工作情况、家庭状况、收入水平和生活规划都可能发生了变化。所以贷款续约是一个贷款人重新审视自己贷款需要的契机, 在现有的基准利率下为自己争取一个好的优惠利率或者贷款; 当然原借款银行也有重新选择的机会, 金融机构需要在贷款到期至少21天前有效通知借款人续约具体内容或不再续约的决定。

 

通常在贷款到期前六个月时,贷款人会收到银行关于续贷的通知。如果同意通知上给出的利率和期限,那么续贷非常简单,很多大银行都可以在网上直接操作,点点按钮,续贷就完成了。通常你的贷款文件都不大会改变,改变的只是期限和利率; 这个对于贷款人来说是最容易操作的选择。

要注意, 没有银行会直接把最好的条件双手奉上, 续约通知上的条件通常是贷款人无须努力也能获得的贷款条件, 所以一定要与银行确认能不能拿到能低的利率和其他优惠条件, 毕竟省钱和挣钱一样重要。


另外需要注意, 有些银行允许贷款到期前90天以内“提前续约”(early renewal), 如果恰好此时有很好的折扣利率, 借款人可以提前终止原合同, 到期前90天之内就可以执行下一期利率了。


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Switch

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在贷款合同到期前,通常贷款人有选择在其他贷款机构借贷的自由; 这段时间可以充分利用,咨询其他银行是否有更好的利率和条件。如果以当时的收入可以顺利在其他银行贷到款的话,当然可以选择利率更低、条件更好的银行进行转贷。很多小银行批下来的贷款,到了第二年的时候都会回来看看能不能转去大银行,拿到好一点的利率,减轻自己的负担。

 

而针对小银行转去大银行的客户,主要是看三点:一,收入是否有增加;

二,房价是否有上涨;

三,信用是否有好转。


由于大部分在小银行里批下来的客户,都是由于收入不够才去的小银行; 同时,大部分申请小银行的申请人,购房时都是低于35%的首付,如果房价上涨的空间,可以盖过首付不足的空间,转去大银行的机会将会增多。再有是由于信用的问题才去的小银行,那么经过一年的信用积累,如果信用分数增高,也对客户转去大银行有帮助。


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Refinance

按揭

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“Refinance” 再按揭, 实质上是指用一个新的贷款来取代现有的贷款。而且,并不需要非得在贷款期结束时才能做,再按揭可以在任何时间申请;不仅可以在原有贷款银行申请用以增加贷款金额,还可以在其他银行申请,功能上与switch转贷相似。


不少人都了解过Refinance(重新贷款)把房子的增值部分套现出来的功能。一方面,要看房子的大概市场价值乘以65%-80%再减去自己现在本身的贷款额,多出来的部分是否足以满足自己的套现需求。另一方面,自己的收入,身份等,都会影响到套现能够套多少。在目前的市场行情下,大部分套现申请的问题,就是房子的市值不够,使得申请人预期有所下降。

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一种更灵活的贷款方式

Home Equity Line of Credit


Home Equity Line of Credit (以下简称HELOC), 即房屋净值信用额度。每个银行都有这种产品,是一种类似信用卡的贷款形式,借款人需要将房屋注册为双重抵押(collateral),简单理解就是信用额度产品加上贷款 (line of credit加上mtg合体的产品), 信用额度那部分最大的量只可达到65%,贷款那部分可以最多达到80%。通过预批被授予一定信用额度,在需要时可以通过特殊支票(有时可带信用卡)来取款使用。每个月的还款额根据所借金额和当前利率的不同而不同。一般来说,借款人只需按使用天数支付利息,本金可以随时还清。在抵押有效期内,HELOC信用额度可以被重复使用。因为这个信用额度很灵活,如果贷款者没有使用过任何的贷款金额,贷款者无需付任何利息。

比如房子价值100万,现在有50万贷款,最多贷款量为80万,如果您想做普通贷款,可以直接拿出30万现金。如果做成这种产品,则可以拿到65%=65万额度,65-50=15万,即15万的信贷额度+50万贷款。

目前所有大银行都可以在申请按揭贷款时将房屋注册为双重抵押,这样就可以在不增加成本的情况下,增加一条信用线,信用额度随归还本金金额的增加而增加。对于有稳定的收入来源、知道自己有足够的还款能力的借款人来说,HELOC的低利率和利息的税前扣减的特性使之成为他们的明智之选。HELOC可以帮助你支付大笔开支,例如换屋顶或意料之外的医药账单等。并且,HELOC还提供一种便利的途径用来支付短期重复的费用,例如每个季度的学费, 等等。

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始发于微信公众号: 多伦多妈妈部落

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